1 - PREMESSA
L’art. 1 co. 63 della L. 30.12.2023 n. 213 (legge di bilancio 2024) e l’art. 13-ter del DL 18.10.2023 n. 145 (c.d. DL “Anticipi” o “Collegato alla legge di bilancio 2024”), inserito in sede di conversione dalla L. 15.12.2023 n. 191, hanno introdotto alcune novità in materia di locazioni brevi.
Le novità si muovono su due diversi fronti:
da un lato (lato fiscale), intervenendo sull’art. 4 del DL 50/2017, viene modificata
l’aliquota della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi, che passa al 26% in via ordinaria, ma resta possibile applicare l’aliquota del 21% ai contratti relativi ad un immobile individuato dal contribuente in dichiarazione (art. 1 co. 63 della L. 213/2023);
dall’altro (lato amministrativo-civilistico), viene disciplinato il CIN e introdotti nuovi obblighi per le locazioni brevi, turistiche e le strutture turistico-ricettive al- berghiere ed extralberghiere (art. 13-ter del DL 145/2023).
2- DEFINIZIONE DI LOCAZIONI BREVI
L’art. 4 co. 1 del DL 50/2017 convertito definisce “locazioni brevi” i “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
2.1 AMBITO OGGETTIVO
Perché la disciplina dettata dall’art. 4 del DL 50/2017 possa trovare applicazione, è ne- cessario che si tratti di contratti di locazione (sublocazione o locazione concessa dal co- modatario):
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• di durata non superiore a 30 giorni.
Viene precisato che nel campo di applicazione della norma rientrano anche le locazioni/sublocazioni/locazioni concesse dal comodatario che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
2.2 AMBITO SOGGETTIVO
La norma richiede che si tratti di contratti di locazione (sublocazione o locazione conces- sa dal comodatario):
• stipulati da persone fisiche;
- stipulati al di fuori del regime di impresa.
2.2.1 Intermediari
Perché possa applicarsi la disciplina recata dall’art. 4 del DL 50/2017, è necessario che il contratto di locazione/sublocazione/locazione del comodatario sia stipulato tra persone fisiche. Ma non è necessario che le persone fisiche contraenti entrino “direttamente” in contatto. Infatti, per espressa disposizione normativa, rientrano nell’ambito di applica- zione della nuova disciplina:
• non solo i contratti di locazione stipulati “direttamente” dal proprietario;
• bensì anche i contratti di locazione stipulati tramite:
− soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
− soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da lo-
care.
2.2.2 Locazione stipulata al di fuori del regime di impresa
La seconda condizione soggettiva dettata dal legislatore per l’applicazione della discipli- na delle locazioni brevi concerne la qualifica soggettiva del locatore, che non deve agire in regime di impresa.
Presunzione di imprenditorialità legata al numero di immobili destinati alla locazione breve
L’art. 1 co. 595 della L. 178/2020 (legge di bilancio 2021) ha introdotto una presunzione legale in forza della quale si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo di impo- sta.
L’individuazione della natura imprenditoriale della locazione, in linea generale, va definita considerando:
• non solo delle norme del codice civile in materia di impresa;
• ma anche della presenza di servizi accessori;
- nonché della normativa regionale.
Servizi accessori
La precisazione contenuta nell’art. 4 co. 1 del DL 50/2017 relativamente alle locazioni che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali è destinata ad incidere sull’ambito soggettivo della disposizione più che sull’ambi- to oggettivo. Infatti, la presenza di servizi accessori alla locazione, in linea di principio, è un elemento che va considerato al fine di includere la locazione nell’ambito del reddito di impresa. Per questo, la norma intende precisare proprio che la mera presenza di servizi accessori di fornitura di biancheria o di pulizia dei locali non è, di per sé, sufficiente ad attrarre la locazione nell’ambito del reddito di impresa. Resta detto, tuttavia, che, ove il locatore agisca in modo professionale, per il numero delle locazioni poste in essere o per le modalità con cui esse vengono fornite, si rientra nel reddito di impresa e non può trovare applicazione la nuova disciplina.
L’elencazione dei servizi “compatibili” con la locazione breve (fornitura biancheria e pulizia locali) è intesa come tassativa dall’Agenzia delle Entrate.
3 - LOCAZIONE BREVE E CEDOLARE SECCA
L’art. 4 co. 2 e 3 del DL 50/2017 dispone che possono applicarsi le norme sulla cedolare secca, di cui all’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, ai:
• redditi derivanti da contratti di locazione breve stipulati a partire dall’1.6.2017;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.
3.1 ALIQUOTA
In relazione ai contratti di locazione breve (e assimilati), la cedolare secca trova applica- zione, in presenza di opzione (da esprimere in dichiarazione dei redditi, trattandosi di contratti non soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso):
• fino al 31.12.2023, con l’aliquota del 21%;
• dall’1.1.2024 (per effetto dell’art. 1 co. 63 della L. 213/2023):
− in linea generale con l’aliquota del 26%;
− con aliquota ridotta al 21% “per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve
relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.
3.1.1 Aumento dell’aliquota base della cedolare secca sulle locazioni brevi
L’art. 1 co. 63 della L. 213/2023, intervenendo sull’art. 4 co. 2 del DL 50/2017:
• dispone che, dall’1.1.2024, la cedolare secca trovi applicazione con l’aliquota del
26% in caso di opzione per la tassa piatta sulle locazioni brevi;
• precisando, però, che l’aliquota resta pari al 21% “per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede
di dichiarazione dei redditi”.
In breve, a regime, la nuova aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi è, quindi pari al 26%, anche se viene prevista una situazione in cui l’aliquota può essere ridotta al 21%, in presenza di richiesta del locatore.
Doppia aliquota
Coordinando le nuove aliquote della cedolare secca sulle locazioni brevi introdotte dalla legge di bilancio 2024, con la presunzione di imprenditorialità delle locazioni brevi intro- dotta dalla legge di bilancio 2021, si definisce un sistema in base al quale la cedolare secca sulle locazioni brevi può mutare in relazione anche al numero di immobili destinati alla locazione. In sintesi, la cedolare secca sulle locazioni brevi, dall’1.1.2024:
• si applica con l’aliquota ordinaria del 21% sui redditi derivanti da un immobile in- dividuato dal contribuente nella dichiarazione dei redditi;
• si applica con l’aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi da quello sopra indicato;
• non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo di imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’ambito dell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definzione di locazione breve ex art. 4 del DL 50/2017.
3.1.2 Aliquota ridotta per un’abitazione indicata dal contribuente
Viene previsto un aumento “a regime” dell’aliquota della tassa piatta che riguarda le lo- cazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni aventi le caratteristiche di cui all’art. 4 del DL 50/2017, ma, come anticipato, viene data la possibilità, quando gli immobili lo- cati con contratti di locazione breve con cedolare secca siano fino a 4, di applicare comunque l’aliquota del 21% per un’unità immobiliare, “individuata dal contribuente in se- de di dichiarazione dei redditi”.
Il “passaggio” all’aliquota più elevata avviene, quindi, effettivamente dal “secondo” im- mobile in poi.
Indicazione da parte del contribuente
Posto che la nuova norma espressamente sancisce che l’aliquota della cedolare sulle lo- cazioni brevi “è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”, sembra che la scelta sulla locazione breve cui applicare l’aliquota del 21% sia rimessa alla volontà del contribuente; il legislatore, infatti, non pare aver indicato un criterio in base al quale scegliere.
Pertanto, alla luce del dato letterale, il locatore potrebbe ad esempio scegliere di appli- care il 21% al contratto con canone più elevato.
Inoltre, la formulazione normativa garantisce di applicare l’aliquota ridotta su tutti i ca- noni di locazione (redditi) percepiti da contratti di locazione breve (imputabili ad un dato anno) relativi all’unità immobiliare scelta dal contribuente nella relativa dichiarazione.
Altri contratti di locazione - Esempi
cedolare al 21% (su richiesta) cedolare al 26% in assenza di richiesta
1 con cedolare al 21% (su richiesta) l’altro con cedolare al 26%
1 con cedolare al 21% (su richiesta) gli altri 2 con cedolare al 26%
1 con cedolare al 21% (su richiesta) gli altri 3 con cedolare al 26%
esercizio impresa NO cedolare secca
Alla luce della formulazione normativa, dovrebbe restare possibile applicare la cedolare con le aliquote ordinarie (21% e 10%) nel caso di locazione di (anche più di) due appartmenti, purché uno solo sia destinato alla locazione breve: ad esempio, se Tizio loca:
• l’appartamento A con contratto a canone concordato (3+2);
• l’appartamento B con contratto di locazione ordinaria (4+4);
• l’appartamento C con contratti di locazione breve;
e opta, per tutti e tre gli immobili, per la cedolare secca, applicherebbe la tassa piatta al 10% sull’appartamento A e al 21% sugli altri due, indicando l’immobile C in dichiarazione. Solo se destinasse gli appartamenti B e C alla locazione breve, l’aliquota della tassa piat- ta passerebbe al 26% per uno dei due immobili concessi in locazione breve (su richiesta in dichiarazione del 21% per l’altro).
3.2 DETERMINAZIONE DEL REDDITO
In caso di opzione per la cedolare secca, nella determinazione del reddito, non si tiene conto:
• né del mancato incasso del canone;
• né degli eventuali costi inerenti alla locazione.
In assenza di opzione, si ritiene che il reddito venga tassato sulla base delle attuali regole per cui:
• il reddito della locazione venga attribuito al proprietario dell’immobile previa deduzione forfetaria del 5% del canone stesso;
• il reddito da sublocazione venga considerato un “reddito diverso” e tassato, secondo il principio di cassa, quale differenza tra gli affitti percepiti ed i costi (ivi compreso l’affitto al proprietario) sostenuti;
- il reddito conseguito dal comodatario venga attribuito, e tassato, in capo al tito- lare del diritto reale anche se non percepito da quest’ultimo.
4.- IMPOSTA DI SOGGIORNO
I soggetti che:
• incassano i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti
onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da
parte di terzi,
• o che intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi,
sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del DLgs. 14.3.2011 n. 23 e del contributo di soggiorno di cui all’art. 14 co. 16 lett. e) del DL 31.5.2010 n. 7855 nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
5 - CIN E ALTRI OBBLIGHI PER LE LOCAZIONI BREVI
In sede di conversione in legge del DL 145/2023, è stato inserito ex novo l’art. 13-ter, che introduce nuovi obblighi con riferimento alle:
• unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017;
- strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
5.1 CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE (CIN)
Viene in primo luogo disciplinato il nuovo Codice identificativo nazionale che dovrà esse- re attribuito:
contributo di soggiorno possono, in deroga all’art. 1 co. 26 della L. 28.12. 2015 n. 208 e all’art. 1 co. 169 della L. 27.12.2006 n. 296, istituire o rimodulare l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi (art. 4 co. 7 del DL 50/2017)56.
• alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistica e a contratti di locazione breve;
• alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Il CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. L’istanza dovrà essere corredata da dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei re- quisiti di sicurezza degli impianti.
5.1.1 Obbligo di esposizione e indicazione del CIN
Il CIN deve essere obbligatoriamente:
• esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricet-
tiva, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici”;
• indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Soggetti obbligati
Tali obblighi gravano, dal punto di vista soggettivo:
• su “chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche” o in locazione
breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 “una unità immobiliare ad uso abitativo o
una porzione di essa”;
• sul titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extralberghiera.
Sanzioni
La mancata esposizione e indicazione del CIN, imposta dall’art. 13-ter co. 6 del DL 145/2023, convertito è punita con la sanzione pecuniaria da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata60 e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.
5.1.2 Comunicazione alla questura
I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in questura degli alloggiati posti dalla norma- tiva di pubblica sicurezza).
5.2 OBBLIGHI ATTINENTI AI REQUISITI DI SICUREZZA DEGLI IMPIANTI
L’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 convertito introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche o a locazione breve ex art. 4 del DL 50/2017
In particolare:
- dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
− estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
Sanzioni
La concessione in locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza richiesti dall’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 convertito è punita con:
• le sanzioni previste dalla normativa statale o regionale applicabile se si tratta degli obblighi di sicurezza degli impianti previsti dal primo periodo dell’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 convertito previsti per chi svolge l’attività in forma imprenditoriale;
• la sanzione pecuniaria da 600,00 a 6.000,00 euro per ciascuna violazione accertata se si tratta della violazione dell’obbligo di introdurre dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili.
5.3 SCIA
A norma dell’art. 13-ter co. 8 del DL 145/2023 convertito, chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’art. 1 co. 595 della L. 178/202066, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Nel caso in cui l’attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.
Si ritiene di poter intendere questa espressione come riferita a tutte le unità, a prescindere dalla natura imprenditoriale, o meno, del locatore.
6 - NORMATIVA REGIONALE
La Regione Autonoma della Valle d’Aosta con la Legge 11 del 18 luglio 2023 ha regolamentato sotto l’aspetto amministrativo-civilistico la materia delle locazioni brevi, chiaramente non modificando l’aspetto fiscale.
Servizi accessori
La Legge regionale ha limitato, rispetto alla normativa nazionale, i servizi che possono essere resi nell’esercizio dell’attività ed in particolare vi rientrano:
- ricevimento
- recapito telefonico del locatore
- pernottamento
- eventuale uso delle relative pertinenze
- eventuale sola dotazione iniziale di biancheria
- pulizia dei locali a ogni cambio di ospite
- fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento ed eventuale uso di ogni dotazione
- manutenzione dei locali e degli impianti tecnologici, riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni deteriorati.
6.1- CIR E ALTRI OBBLIGHI PER LE LOCAZIONI BREVI
Va preliminarmente specificato che in caso di affitto a uso turistico di camere arredate ubicate in unità abitative ad uso di abitazione permanente o principale , la durata dei periodi in cui si ritiene di esercitare l’attività di locazione non può superare i 180 giorni all’anno.
Il locatore per finalità turistiche è tenuto a trasmettere al Comune nel cui territorio è ubicato l’alloggio una dichiarazione sostitutiva attestante per ogni alloggio:
- l’indirizzo e i relativi dati catastali
- il numero delle camere o dei vani destinati a finalità turistiche e dei relativi posti letto
- il numero dei servizi igienici destinati a finalità turistiche e dei relativi sanitari
- l’assenso del proprietario dell’unità immobiliare
Il Comune a seguito della dichiarazione resa rilascia per ogni alloggio il CIR che il locatore è tenuto ad associare alla denominazione e a rendere sempre chiaramente leggibile su ogni strumento col quale lo stesso è pubblicizzato.
Il locatore deve inoltre:
- comunicare preventivamente ogni variazione o cessazione riferita alla dichiarazione di cui al punto precedente
- qualora l’unità immobiliare ad uso turistico sia ubicata in un condominio, è tenuto a comunicare all’amministratore di condominio (se nominato) l’avvio dell’attività e il CIR rilasciato dal Comune.
- denunciare all’autorità di pubblica sicurezza le generalità di cisdcun ospite, il suo arrivo e presenza.
- comunicare entro il giorno 5 di ogni mese gli arrivi e le presenze del mese precedente per il tramite della piattaforma online resa disponibile dal’Amministrazione Regionale della Valle d’Aosta.
6. 2 IMPOSTA DI SOGGIORNO
Agli effetti dell’imposta, gli alloggi ad uso turistico sono parificati alle strutture turistico-ricettive e a quelle agrituristiche.
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