Con la legge di bilancio 2026 il legislatore interviene in modo decisivo sul mondo delle locazioni brevi, restringendo ulteriormente il perimetro entro cui l’attività può essere considerata “non imprenditoriale”. La novità chiave è l’abbassamento della soglia massima di immobili: dal periodo d’imposta 2026, oltre due appartamenti destinati a locazioni brevi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. La modifica nasce dall’intervento sull’art.1 comma 595, della legge 178/2020, già ritoccato dalla legge di bilancio 2025, che aveva ridotto da cinque a quattro il numero di immobili. Ora il limite viene ulteriormente dimezzato, passando da quattro a ben due appartamenti, con effetti fiscali immediati e rilevanti per i locatori.
PRESUNZIONE ASSOLUTA DI IMPRENDITORIALITA’.
Il superamento della soglia non lascia spazio a valutazioni discrezionali: si tratta di una presunzione assoluta.
In altre parole, se un contribuente destina più di due appartamenti alla locazione breve nel corso dello stesso periodo d’imposta, l’attività esce automaticamente dal regime delle locazioni brevi disciplinato dall’art. 4 del DL 50/2017.
Questo, di conseguenza, comporta la fuoriuscita dal regime fiscale agevolato, venendo meno a anche la possibilità di applicare la cedolare secca, la quale rimane accessibile solo entro il limite dei due immobili.
CONTA IL CONTRIBUENTE, NON L’IMMOBILE.
Un aspetto centrale chiarito nella norma è che la presunzione è ancorata al singolo contribuente, non al singolo immobile. Di conseguenza, nel conteggio verranno rilevati solo gli immobili direttamente destinati dal contribuente alla locazione breve.
Restano esclusi dal calcolo:
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Gli immobili concessi in comodato d’uso;
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Gli Immobili sublocati da terzi, anche se destinati alla locazione breve;
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Gli immobili locati con contratti di locazione ordinaria (4+4, 3+2 ecc.)
Conta invece anche la locazione breve stipulata tramite intermediari.
DURATA IRRILEVANTE, BASTA UNA SETTIMANA.
La durata del contratto non incide sul superamento della soglia. Anche una locazione inferiore a 30 giorni, persino per una singola settimana, è sufficiente a far rientrare l’appartamento nel conteggio. Ciò che rileva è esclusivamente il numero di appartamenti, non la durata complessiva delle locazioni.
NESSUNA MODIFICA ALLE ALIQUTE, MA REGOLE PIU STRINGENTI.
La legge di bilancio 2026 non modifica le aliquote della cedolare secca, ma interviene a monte restringendo l’accesso al regime delle locazioni brevi. L’obiettivo è limitare l’utilizzo di tale disciplina ai casi in cui l’attività di locazione abbia carattere occasionale o marginale, escludendo le situazioni che presentano caratteristiche assimilabili a un’attività d’impresa.
IL CONFINE SEMPRE PIU NETTO
Con questa riforma, il confine tra locatore ”privato” ed operatore professionale diventa ancora più netto. Due appartamenti rappresentano ora la linea di demarcazione: oltre questo limite, l’attività è considerata di conseguenza imprenditoriale per legge, senza possibilità di prova contraria.
Una stretta che segna un ulteriore passo verso una regolazione più rigida del settore, destinata ad avere un impatto significativo su proprietari, investitori e mercato degli affitti brevi a partire dal 2026.
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